IT & Digitalisierung

Grundsteuer – der Countdown läuft
Herausforderung durch Regelungen und Fristen

Benedikt Leder

In Kürze kommt die Grundsteuerreform in die Umsetzung – zunächst in Form fälliger Feststellungerklärungen. Für Unternehmen erledigen in der Regel Steuerberaterinnen und Steuerberater die Deklaration dieser Werte. Firmenchefinnen und -chefs sollten nun unbedingt die Vorbereitungen angehen, um ihre Berater mit den nötigen Daten zu versorgen.

Unvermeidlich wurde die Reform, weil der bislang von den Finanzämtern berechnete Wert der Grundstücke und Gebäude auf veralteten Zahlen beruhte. Diese führten dazu, dass für gleichwertige Objekte sehr unterschiedliche Einheitswerte für die Erhebung der Grundsteuer herangezogen wurden – ein klarer Verstoß gegen das im Grundgesetz verankerte Gebot der Gleichbehandlung. Damit hat der Einheitswert für die Berechnung der Grundsteuer nun ausgedient. Stattdessen wird künftig mit einem neuen Grundsteuerwert gerechnet.

Dafür gilt es nun, die gut 35 Millionen Grundstücke sowie land- und forstwirtschaftlichen Betriebe in Deutschland neu zu bewerten. Für jedes Grundstück und jeden Betrieb der Land- und Forstwirtschaft muss eine Feststellungserklärung bei der Finanzverwaltung abgegeben werden. Die dafür vom Gesetzgeber gesetzten Fristen sind alles andere als komfortabel: Die Deklaration ist voraussichtlich ab Juli 2022 möglich und die Frist dafür endet bereits nach vier Monaten am 31. Oktober. Als Basis für die Neubewertung werden die Wertverhältnisse vom 1. Januar 2022 zugrunde gelegt. Da die Finanzverwaltungen für die Neubewertung aller Grundstücke mehrere Jahre Zeit benötigen, werden die neuen Werte zur Berechnung der Grundsteuer aber erst ab dem Jahr 2025 herangezogen.

Mehrstufiges Berechnungsverfahren

Überwiegend gilt für die Berechnung das sogenannte Bundesmodell, das im Bewertungsgesetz und Grundsteuergesetz geregelt ist. Dies findet jedoch nicht in allen Bundesländern Anwendung. Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben eigene Modelle entwickelt, um die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer zu ermitteln. Das Saarland und Sachsen wenden grundsätzlich das Bundesmodell an, haben es aber jeweils hinsichtlich der Steuermesszahl modifiziert. Das bisherige, in den meisten Bundesländern dreistufige Verfahren zur Berechnung der Grundsteuer wurde aber beibehalten: Zunächst wird der Grundsteuerwert (beziehungsweise ein analoger Wert nach jeweiligem Länderrecht) ermittelt, dann wird die Steuermesszahl angewendet und der Grundsteuermessbetrag errechnet. Schließlich wird noch der Hebesatz angewendet und so die Grundsteuer festgesetzt.

Je nachdem, wie das Grundstück bebaut ist, gibt es beim Bundesmodell unterschiedliche Bewertungsverfahren. Für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohneigentum gilt das sogenannte Ertragswertverfahren. Für Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und sonstige bebaute Grundstücke und bei Teileigentum kommt dagegen das sogenannte Sachwertverfahren zur Anwendung. Die Bewertung unbebauter Grundstücke erfolgt in der Regel ganz einfach anhand der Grundstücksfläche und des Bodenrichtwerts. Der Grundsteuerwert ermittelt sich im Rahmen des Bundesmodells anhand verschiedener Parameter. Beim Ertragswertverfahren sind das insbesondere die Grundstücksfläche, der Bodenrichtwert, die Immobilienart, das Alter des Gebäudes, die Wohnfläche, die Mietniveaustufe sowie die pauschalierte monatliche Nettokaltmiete in Euro pro Quadratmeter. Beim Sachwertverfahren orientiert sich die Berechnung des Grundsteuerwerts unter anderem an pauschalierten Herstellungskosten des Gebäudes, der Grundfläche des Gebäudes, dem Alter des Gebäudes, der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert.

Daten für den Steuerberater beibringen

Damit die Steuerberaterinnen und Steuerberater in Sachen Grundsteuer für ihre Mandantinnen und Mandanten tätig werden und den Prozess und die Abwicklung mit den Finanzbehörden übernehmen können, benötigen sie die Grundstücksdaten von den Eigentümerinnen und Eigentümern. Im Wesentlichen müssen für jedes Objekt – unabhängig von der Anwendung von Bundesrecht oder einer abweichenden Länderlösung – zunächst Angaben zur Lage wie Gemarkung, Flur und Flurstück gemacht werden. Außerdem wird abgefragt, ob es sich um ein bebautes oder unbebautes Grundstück handelt, sowie Angaben zu den Eigentümern beziehungsweise Eigentümerinnen erhoben. Weiter sind Angaben wie die Grundstücksfläche, die Wohnfläche oder sonstige Flächen wichtig. Für land- und forstwirtschaftliche Betriebe sind noch deutlich mehr Angaben, unter anderem zu Tierbestand und Nutzung zu machen.

Die benötigten Daten finden Grundstückseigentümerinnen und -eigentümer in unterschiedlichen Quellen. Angaben wie Flurnummer, Gemarkung und ähnliches liegen ihnen vermutlich bereits vor, beispielsweise in Form von Einheitswertbescheiden aus früheren Jahren. Auch Flurkarten und Grundbuchauszüge haben die meisten Eigentümer in ihren Unterlagen. Sollten die Daten nicht auffindbar sein, können sie einen Grundbuchauszug bei ihrem zuständigen Amtsgericht beantragen. Dieser Antrag kann in der Regel mündlich vor Ort oder schriftlich gestellt werden. In jedem Bundesland besteht auch die Möglichkeit in das Grundbuch auf elektronischem Wege Einsicht zu nehmen. Grundbuchauszüge sind allerdings kostenpflichtig. In einigen Ländern gibt es aber auch kostenfreie Online-Lösungen, wie etwa den Grundsteuer-Viewer in Niedersachsen oder die Geodaten in Hessen.

Direkte Erfassung vereinfacht Zusammenarbeit

In Fällen, in denen zum Beispiel sehr viele Objekte erfasst werden müssen, ist es sinnvoll, so schnell wie möglich mit der Sammlung der relevanten Daten zu beginnen, beziehungsweise die Verfügbarkeit der dafür notwendigen Unterlagen zu prüfen. Haben sie die Daten vorliegen, können Unternehmen sie auch bereits erfassen, sodass die Vorarbeiten in Zusammenarbeit zwischen Eigentümerin beziehungsweise Eigentümer und der Steuerkanzlei gestaltet werden können. Dafür gibt es am Markt auch die passenden Softwarelösungen, mit denen die grundsteuerrelevanten Objekte komfortabel angelegt und verwaltet werden können.

Für die Zusammenarbeit mit dem Steuerberater bietet sich beispielsweise die von Datev empfohlene Lösung „Grundsteuer Digital“ der Fino Taxtech GmbH mit Sitz in Kassel an. Die Lösung deckt die fachlichen Anforderungen der Grundsteuerreform sowohl für das Bundesrecht als auch die abweichenden Länderlösungen im Zusammenspiel mit den Datev-Programmen ab. Steuerberatungskanzleien haben darin die Möglichkeit, ihre Mandanten über das integrierte Mandantenportal zur Mitarbeit einzuladen. Unternehmen können darin dann Objekt-Angaben ergänzen oder relevante Dokumente hochladen. Soweit die Liegenschaftsinformationen digital vorliegen, können sie über die Anwendung direkt abgerufen werden. Sind alle notwendigen Informationen erfasst, erstellt die Steuerberatung mit der Lösung die Feststellungserklärungen, kann sie darin verwalten und digital an die Finanzverwaltung übermitteln. Datenerfassungen sind im Programm bereits jetzt möglich.

www.datev.de